Oplatí sa kúpiť nehnuteľnosť v Čiernej Hore a ako to najlepšie urobiť?

V detstve pravdepodobne mnohí snívali o dome pri mori, pretože bývať v letovisku je také romantické. Dospelí si niekedy takúto nehnuteľnosť nekúpia ani tak preto, aby tu bývali natrvalo alebo aby prišli na dovolenku bez starostí s rezerváciou, ale aby si zarobili prenájmom bývania. Tá istá Čierna Hora ročne prijíma niekoľkonásobne viac turistov, ako tu žije ľudí, čo znamená, že po dobre umiestnenom byte bude počas sezóny neustále dopyt a môže sa rýchlo vyplatiť.

Pri štúdiu vlastností nehnuteľností v Čiernej Hore je potrebné poznamenať, že byty a domy v tejto krajine môžu mať obrovské množstvo výhod. Zvážte tie hlavné, ktoré súvisia s väčšinou bytov na predaj.

• Dopyt po krátkodobom prenájme bývania v Čiernej Hore v posledných rokoch rýchlo rastie a nepredpokladajú sa žiadne predpoklady na pokles dopytu. V roku 2017 počet návštevníkov krajiny prvýkrát prekročil 2 milióny a neustále rastie. Nízke ceny v porovnaní s mnohými inými letoviskami sem lákajú turistov a štát zaviedol bezvízový styk aj s väčšinou susedov a mnohými postsovietskymi krajinami. Výsledkom je, že 20% hostí pochádza zo Srbska, Ruska a Ukrajiny spolu poskytuje rovnaké množstvo, až 10% návštevníkov poskytuje Bosna a Hercegovina, ale chodia sem aj bohatí turisti zo západnej Európy.

• Investičná atraktivita bytového sektora krajiny je dobrá, pretože pre zahraničných investorov sa vytvorili transparentné a realistické pravidlá, ktoré v tomto smere nápadne pripomínajú vzornú Európsku úniu. Krajina si navyše až po získaní nezávislosti v roku 2006 uvedomila, koľko môže zarobiť na cestovnom ruchu, pretože po tomto dátume sa tu vybudovalo obrovské množstvo bytového fondu. To znamená, že je tu veľa novostavieb postavených s využitím moderných technológií, navyše nie je problém nájsť voľný byt na kúpu.

• Ak chcete, môžete v Čiernej Hore nájsť relatívne lacné bývanie - priemerná cena za meter štvorcový tu ani približne nefunguje. Všetko závisí od množstva špecifických charakteristík, napríklad historická hodnota budovy zvyšuje tarify, ale prítomnosť pozemku v blízkosti pre sľubný rozvoj výrazne znižuje cenu. Výsledkom je, že presne to isté bývanie vo vzdialenosti 300 metrov od seba môže mať rôzne ceny. Ceny sú navyše ovplyvnené geografickým faktorom - v prestížnej prímorskej Budve je bývanie najdrahšie, zvyšok pobrežia je o niečo lacnejší, ale vo vnútrozemí sú ceny oveľa nižšie, hoci hory sú tu tiež krásne .

• Daňová a komunálna politika v Čiernej Hore tiež len prispieva na kúpu bývania tu. Napríklad pri kúpe bytu na sekundárnom trhu bude daň len 3 % z nákladov, no ak je predávajúcim samotný developer, ani k takémuto preplatku nedôjde. Ročná daň pre vlastníkov sa v tomto regióne pohybuje od 0,1 % do 1 % z nákladov na meter štvorcový, no aj tak to nie je veľa.

• Investície sa neobmedzujú len na investície do rozvoja bývania – väčší investori budujú infraštruktúru, ako sú školy s anglickým alebo ruským vyučovacím jazykom, jachtárske prístavy a mnoho ďalších zariadení. Takéto zlepšenie situácie ďalej prispieva k tomu, že sem chodia turisti vo veľkom počte, čo znamená, že ešte výhodnejšie sa tu bývanie prenajíma.

• Čierna Hora je považovaná za jednu z najekologickejších krajín., pretože tu nie je seriózny priemysel, a preto sa ďalší rast turistického potenciálu javí ako celkom prirodzený.

Prirodzene, existujú aj určité nevýhody, ale je ich pomerne málo a pre mnohých ľudí sú bezvýznamné. Pre vás sa však môžu ukázať ako vážna nevýhoda, preto ich tiež zvážime.

• Čierna Hora má oficiálny štatút kandidáta na vstup do Európskej únie, no zatiaľ sa ním nestala a nedá sa povedať, že by sa tak tak skoro stalo. Pre mnohých investorov z postsovietskeho priestoru je kúpa domu v zahraničí užitočná aj v rámci zjednodušeného získania schengenského víza, tiež vlastníctvo bytu v krajine EÚ, môžete požiadať o povolenie na pobyt a následne o pas.

• Čierna Hora má významnú provinčnú socialistickú minulosť - napriek zavádzaným inováciám infraštruktúra v porovnaní so západnou Európou pokulháva. Napríklad prakticky nikde v krajine nie je centralizované kúrenie, hoci v zime je aj na relatívne teplom pobreží teplota len 3-7 stupňov Celzia.

Je zvykom, že miestni obyvatelia vykurujú priestory klimatizáciami, tu však už môže zlyhať elektrická sieť – odstávky v dôsledku špičkového zaťaženia stále nie sú žiadnym zázrakom. Okrem iného, ​​mentalita a vycvičenosť tamojšieho personálu sú len niečo medzi ospevovanou Európou a našou nepeknou realitou, čo môže odstrašiť niektorých majetných turistov.

Ako už bolo spomenuté vyššie, štát pristupoval k rozvoju infraštruktúry cestovného ruchu organizovaným spôsobom - aspoň pozemky sa dostali do rúk súkromných developerov a tí, ktorí chceli vynaložené prostriedky vrátiť, sa ponáhľali postaviť obrovské množstvo bytov. Hojnosť ponúk mala na jednej strane viesť k určitému poklesu cien nehnuteľností, no v prípade Čiernej Hory vidíme, že tu sa investície už začali vyplácať.

Prax to ukazuje Pri kúpe domu v Čiernej Hore má veľký zmysel nehľadať predmet na kúpu na vlastnú päsť, ale vyhľadať pomoc od miestnych konzultantov... Sami len ťažko čo i len zhruba pochopíte, prečo drahý dom stojí toľko a výberom lacnejšieho bývania nebudete mať istotu, že viete o všetkých rizikách takejto kúpy.

Odborníci poznamenávajú, že v posledných rokoch rastúci dopyt intenzívne poháňa developerov a snažia sa čo najskôr dokončiť rozostavané objekty, čo nevyhnutne trpí na kvalite výstavby. Vzhľadom na to, že zemetrasenia sa v tejto hornatej krajine pravidelne vyskytujú, oplatí sa pred kúpou bytu v „nedokončenej“ novostavbe opakovane premýšľať.

Okrem toho nie je nezvyčajné počuť sťažnosti, že budovy nachádzajúce sa na úpätí hôr majú zvýšený sklon k postupnému rolovaniu až kolapsu.

Pokiaľ ide o prvú líniu, kúpiť si tu bývanie bude mnohonásobne ťažšie, už len z toho dôvodu, že dopyt najmä bohatých cudzincov je tu obzvlášť vysoký. Pred pár rokmi niektoré vplyvné západné médiá napísali, že asi 14 % celého územia Čiernej Hory už kúpili cudzinci a treba predpokladať, že ich zaujíma predovšetkým pobrežie. napriek tomu aj tu sú možnosti, len sa pripravte na to, že vysolíte veľmi významnú sumu.

Čiernohorský trh s bývaním má obrovský rozsah, pokiaľ ide o ceny - príliš veľa faktorov ovplyvňuje tvorbu cien. Vezmite si napríklad bytový fond - byt môžete získať v starej výškovej budove, ktorá sa zásadne nelíši od typickej sovietskej, ako aj v relatívne novej budove, postavenej už v časoch nezávislosti, pričom zohľadňujú všetky požiadavky modernej budovy.

Opäť niekde v horách alebo dokonca v hlavnom meste Podgorica môžu byť ceny mierne podpriemerné, no veľká otázka je, koľko sa takáto investícia oplatí, pretože štatistiky ukazujú, že drvivá väčšina zahraničných turistov sa neponáhľa. veľa do hôr ako do mora.

Všetky tieto faktory nám neumožňujú určiť priemernú cenu za meter štvorcový – presnejšie sa dá vypočítať, no v praxi to neprináša žiaden úžitok, pretože môže byť lacnejšie a oveľa drahšie. Ak vás to predsa len zaujíma a chcete mať aspoň rámcovú predstavu, s čím by ste mali rátať, mali by ste vedieť, že 40-tisíc eur je minimálny kapitál, ktorý vám umožní kúpiť malú garsónku s rozlohou 20 metrov štvorcových.

Malý byt rodinného typu s rozlohou okolo 50 metrov štvorcových tak vyjde na 60-tisíc.

Ak máte záujem o dom s pozemkom, náklady budú z veľkej časti určované budovou a nie samotným územím. Napríklad 60-metrový dom vo dvore 200 metrov štvorcových môže stáť približne 80-tisíc eur, no priestranná vila 200 metrov štvorcových s pozemkom ďalších 300 utiahne dobrých 170-tisíc.

Rozdiel v cenách závisí nielen od blízkosti mora, ale aj od konkrétnej geografickej polohy. Po prvé, v každom regióne sa veľmi oceňuje výhľad z okna, bývanie sa považuje za obzvlášť pôsobivé, z ktorého sú jasne viditeľné hory aj more.

prirodzene, obrovským bonusom je, že tunajšia oblasť má vlastný prístup do mora, ideálne - vlastnú pláž, kam sa cudzinci, s výnimkou pozvania majiteľa, nemôžu dostať.

Ak hovoríme o regiónoch, potom sa medzi top miesta zvyčajne nazývajú Budvanská riviéra (okolie letoviska Budva) a Boko-Kotorska (pobrežie Kotorského zálivu vrátane Tivatu).

Môžete skúsiť ušetriť výberom ubytovania niekde na Barskej riviére alebo dokonca v okolí Ulcinja. Zároveň musíte pochopiť, že jeho cena je z nejakého dôvodu nižšia - je tu menej príležitostí na elitnú rekreáciu, turisti tam nie sú tak nadšení, a preto zisk pravdepodobne nebude taký vysoký.

Ako je zrejmé z vyššie uvedeného, ​​občianstvo Čiernej Hory na nadobudnutie nehnuteľnosti v rámci krajiny sa samozrejme nevyžaduje - v skutočnosti má štát naopak záujem na tom, aby sem cudzinci investovali svoje peniaze, a preto čo najviac zjednodušiť postup. Navyše, hoci vyhliadky a načasovanie vstupu Čiernej Hory do Európskej únie ešte nie sú úplne jasné, zdá sa, že mnohí ľudia dnes dostanú pas tejto krajiny ako dobrý spôsob, ako sa čoskoro stať občanom Európskej únie.

Ďalšia vec je, že tu nie je všetko také jednoduché - Čierna Hora si za samotný predaj pasu pýta pomerne veľa. Ak chcete kúpiť nehnuteľnosť v divočine, aby ste získali dokument, budete musieť zaplatiť od 250 tisíc eur av rozvinutom regióne od 350 tisíc a ďalších 100 tisíc sa v každom prípade musí previesť na účty samotného štátu. Táto možnosť sa navyše neponúka každému – do troch rokov od spustenia programu (2018 – 2021) bude potrebné podať žiadosť a spomedzi všetkých žiadateľov, ktorým bude umožnené, sa vyberie iba 2 000 šťastlivcov. zúčastniť sa.

Ak nemáte veľké peniaze, môžete ísť na dlhšiu cestu, v minulosti získali povolenie na pobyt v krajine. Ak ste si tu kúpili dom, je vám vydané povolenie na prechodný pobyt, ktoré platí len rok – počas tejto doby sa musíte uchytiť a získať ďalšie dôvody na pobyt. Ak ste si nenašli prácu a nezviazali manželstvo s niekým z miestneho, bez víz sa zaobídete len vtedy, ak kúpený objekt stojí viac ako 40-tisíc eur – vtedy si môžete predĺžiť povolenie na pobyt.

Bez ohľadu na to, aký typ nehnuteľnosti sa v Čiernej Hore rozhodnete kúpiť – byt, pozemok alebo dom – vaša transakcia sa začne takzvanou predbežnou dohodou. Nehovorí veľa - popisuje podmienky uzatvorenia obchodu (čo, kde, kedy, za koľko, od koho a komu), zvažuje spôsob a podmienky platby a predpisuje aj výšku zálohy, zvyčajne cca 10% z dohodnutej hodnoty kupovaného predmetu. Stanovená výška zálohy musí byť prevedená predchádzajúcemu vlastníkovi, ktorý je povinný o tom vystaviť potvrdenie o prijatí peňazí predpísaných v predbežnej dohode.

Potom sa uzavrie hlavná kúpna zmluva, ktorej právna registrácia by sa mala vzťahovať iba na štátne notárske úrady Čiernej Hory - to sú pravidlá krajiny. Vyznačených bodov je tu už citeľne viac - okrem toho, čo bolo popísané vyššie, treba spomenúť napríklad to, že predávajúci súhlasí s preregistrovaním predmetu na inú osobu.

Ako je uvedené vyššie, pri kúpe domu na sekundárnom trhu pre občanov postsovietskych krajín je daň 3% zo sumy. Vo všeobecnosti, ako ukazuje prax, dane, právna podpora a preregistrácia spolu zvyšujú náklady asi o 5 %, preto pri výbere nehnuteľnosti treba počítať aj s takouto maržou.

Doložka, že predávajúci nebude mať nič proti opätovnému vystaveniu, je dôležitá z toho dôvodu každý nový vlastník by si mal logicky okamžite zapísať nadobudnutie do štátneho katastra na seba... Podľa čiernohorských zákonov to však nie je možné urobiť kedykoľvek v budúcnosti, ale počas prvých 30 dní od dátumu transakcie. Je lepšie neexperimentovať s tým, čo sa stane, ak k legalizácii nedôjde v navrhovanom termíne, a aby nevznikli zbytočné problémy na strane predajcu, ktorý si to „rozmyslel“ a nasadí do kolesa špicu, resp. klauzula o jeho súhlase s predĺžením je osobitne uvedená v zmluve.

Ak si kúpite voľný pozemok a plánujete sa zapojiť do rozvoja na vlastnú päsť, stojí za zváženie, že v Čiernej Hore zďaleka nie všetky pozemky zahŕňajú ďalší rozvoj. Dôvodov, prečo konkrétna lokalita z hľadiska legislatívy nie je vhodná na výstavbu, môže byť veľa, no tento stav územia už len ťažko zmeníte a akákoľvek vami postavená stavba z neznalosti či drzosti bude považovať za nezákonné a môže byť zbúrané...

Mnohí z našich krajanov, ktorí plánujú nadobudnúť nehnuteľnosť na Jadrane, sa rozhodnú predať „extra“ nehnuteľnosť vo svojej domovine, aby pomohli peniazmi. Rozdelenie jedného postupu do dvoch etáp značne oneskoruje proces a je spojené s množstvom papierovania, a preto niektorí potenciálni investori nechcú o takomto nápade ani uvažovať, pretože ho považujú za príliš náročný na realizáciu. V skutočnosti sa problém dá vyriešiť o niečo jednoduchšie, ako by sa mohlo zdať.

Existujú medzinárodné realitné kancelárie, ktoré ponúkajú službu výmeny povedzme ruských nehnuteľností za čiernohorské. Namiesto dvoch samostatných transakcií, z ktorých každá môže trvať dlho, sa navrhuje jedna a pomerne rýchla, pretože nehľadáte ani kupca pre ruský majetok, ani predajcu čiernohorských nehnuteľností - to je, zvážte, rovnakú právnickú osobu. V dôsledku toho možno nikdy nedostanete peniaze do svojich rúk, ale nebudete čakať, kým sa kúpi predmet, ktorý predávate - špecialisti jednoducho prídu na zadanú adresu a odhadnú, koľko môže dom alebo byt, ktorý ponúkate, stáť.

Vďaka spolupráci so serióznou spoločnosťou si môžete zjednodušiť proces preregistrácie, aj keď to „žerie“ časť rozpočtu... Navyše, takéto služby zvyčajne fungujú iba pre Moskvu, Petrohrad a ďalšie veľké mestá, kde je dopyt po nehnuteľnostiach.

Odpovede na otázky o kúpe nehnuteľnosti v Čiernej Hore sú uvedené v nasledujúcom videu.