Manažér prenájmu: kvalifikácia a pracovné povinnosti

Práca manažéra prenájmu nie je nezvyčajná. Ale veľa ľudí má len malú predstavu o tom, o aký druh povolania ide, aká kvalifikácia sa tam vyžaduje a aké sú hlavné pracovné povinnosti. Je čas napraviť túto medzeru.

Manažér prenájmu v každom prípade pracuje podľa percentuálnej schémy, to znamená, že dostane určité percento z každej vykonanej transakcie. Určite budete musieť udržiavať neustály kontakt s ľuďmi. A to nielen s vlastným vedením, ale aj s klientmi, ktorí si chcú niečo prenajať alebo prenajať. Preto sú charakteristické črty práce manažéra pri dodávke komerčných nehnuteľností alebo obytných priestorov tradične:

• časté služobné cesty a výlety;
• nadčasy a nepravidelný pracovný čas;
• neschopnosť predvídať, kde a ako sa skončí pracovný deň, ako dlho bude trvať tá alebo oná registrácia;
• systematický emocionálny stres.

Komerčná nehnuteľnosť je pre takého správcu veľmi výhodná, pretože je drahá a aj pri prenájme platia nemalé sumy... Sadzby provízií preto sľubujú, že budú pôsobivé; ale nie všetko je také jednoduché a ľahké. V tomto segmente trhu dosiahnu úspech iba tí, ktorí majstrovsky poznajú špecifiká trhu, ktorí sú pripravení do hĺbky a komplexne študovať vlastnosti konkrétnych predmetov. A konkurencia je tam tvrdá a nemilosrdná.

Keď pracujete ako komerčný realitný maklér, budete musieť venovať väčšiu pozornosť tomu, aby ste zaplatili nie individuálne charakteristiky konkrétnej budovy, ale všeobecná štatistika a ekonomická dynamika. Pozornosť takéhoto špecialistu sa musí upriamiť na demografické špecifiká regiónu, pretože práve on určuje dopyt a ponuku po určitých druhoch tovarov a služieb. Je potrebné pozorne sledovať situáciu s konkurentmi, návrhy, ktoré predkladajú. Aj keď sú tieto ponuky v susedných cenových reláciách alebo sa líšia oblasťou.

Každá transakcia je spracovaná individuálne. Rokovania môžu trvať dlho. Nemenej dlhý je aj proces odsúhlasovania a schvaľovania dokumentov, jednotlivých parametrov zmluvy. Existuje len veľmi málo šancí odovzdať akúkoľvek veľkú komerčnú nehnuteľnosť za menej ako tri mesiace. Preto manažér si musí vyvinúť trpezlivosť a metodológiu.

Z toho, čo bolo povedané, je jasné, že dobrý manažér prenájmu musí vynikajúco ovládať:

• ekonomické znalosti;
• metódy výpočtu zisku a straty;
• matematické modely, ktoré umožňujú predpovedať vývoj situácie na trhu;
• podrobný proces prenájmu;
• zručnosti pri navrhovaní zmlúv a posudzovaní ich obsahu;
• zručnosti pri vytváraní ďalších potrebných dokumentov (a je ich tiež veľa).

V dnešnej dobe je mimoriadne zriedkavé, aby manažér pracoval sám. Zvyčajne je zapojený do práce celého oddelenia, a preto je nútený koordinovať svoje konanie s činnosťou ostatných zamestnancov. Nájom môže byť vyjadrený v poskytnutí nehnuteľnosti ako do dočasnej držby a užívania, tak len do dočasného užívania. Manažér je povinný pochopiť túto jemnosť a pochopiť, čo a kedy, za akých konkrétnych podmienok sa na záujemcu prenáša. Navyše, dlho pred vznikom zmluvy ho čaká veľa práce.

Nájomníci a tí, ktorí mienia niečo odovzdať, mu nosia rôzne doklady. Je potrebné si všetko dôkladne preštudovať, skontrolovať, porovnať medzi sebou a s normami zákona.

Je tiež potrebné:

• vytvárať a udržiavať aktuálne databázy nájomníkov s kontaktnými informáciami;
• analyzovať objemy predaja;
• predložiť návrhy, ako ich, tie isté objemy, zvýšiť alebo aspoň udržať na súčasnej úrovni;
• hľadať nových nájomníkov;
• kontrolovať plnenie podmienok podľa už uzatvorených zmlúv.

Tento dokument sa ako vždy zostavuje individuálne v každej organizácii. Stále však existujú spoločné body týkajúce sa zodpovednosti účinkujúcich. Určite potrebujú vedieť:

• základné federálne a regionálne predpisy týkajúce sa finančných záležitostí, obratu nehnuteľností, ochrany predmetov kultúrneho dedičstva, ochrany prírody a práv ostatných vlastníkov;
• postup pri uzatváraní, vykonávaní a ukončovaní zmlúv ustanovený zákonom a objasnený podnikovými pravidlami;
• štruktúra vlastného oddelenia;
• algoritmus akcií v prípade konkrétnej situácie;
• normy pracovného práva;
• bezpečnostné požiadavky, požiarna a priemyselná, biologická a radiačná bezpečnosť, protiteroristická bezpečnosť (ak takéto riziká môžu v zariadeniach existovať);
• daňové normy;
• postup pri dokumentovaní a prevode platieb;
• základné štandardy toku dokumentov;
• trhové podmienky;
• postup pri obhliadke a preskúmaní budov, stavieb a ich jednotlivých častí.

Manažér prenájmu by si mal byť vedomý aj:

• pôda, štandardy bývania;
• etika a taktika obchodných rokovaní;
• psychológia obchodných partnerov;
• rokovací poriadok v organizácii.